Bien qu'étant légalement encadrée, la servitude de passage est souvent à l'origine de conflits de voisinage. Dans ce dossier, nous ferons le point sur tout ce qui s'articule autour de cette notion juridique.
Informations générales le droit de passage et la servitude de passage
Le droit de passage ainsi que la servitude de passage sont deux notions qui sont régies par le Code civil, qui garantissent une utilisation ou un accès spécifique d'un bien immobilier et concernent l'usage d'un bien par un tiers. Il existe toutefois quelques différences entre eux.
En ce qui concerne la servitude de passage, celle-ci n'est pas liée à un propriétaire, mais à une propriété et est transmise automatiquement lors d'une succession ou d'une vente. Elle est perpétuelle, mais peut aussi être temporaire. La servitude de passage peut être définie comme une contrainte qui s'impose à un fonds servant au profit d'un fonds dominant qui appartient à des propriétaires différents. Sa présence influe directement sur la valeur d'un bien puisqu'elle peut en limiter aussi bien l'aménagement que l'usage. Son bénéficiaire est tenu par la loi de l'entretenir comme il se doit et de respecter scrupuleusement toutes les conditions d'usage fixées.
Le droit de passage est quant à lui une permission légale donnée à une personne possédant une propriété enclavée ou difficile d'accès de traverser une propriété privée qui appartient à autrui pour rejoindre la voie publique. En général, il est accordé pour une durée déterminée. Cette durée est de 30 ans habituellement, mais peut être fixée librement dans une convention signée par le propriétaire du fonds servant et celui du fonds dominant. Sa transmission n'est pas systématique dans le cadre d'une vente. Il est possible de le racheter dans la mesure où il respecte toutes les conditions définies par l'acte de servitude. Les deux propriétaires peuvent en fixer librement le coût.
Soulignons qu'à la différence de la servitude de passage, le droit de passage n'a aucun impact sur la valeur d'un bien immobilier. La raison est qu'il n'est pas perpétuel, tout en étant lié à un individu spécifique. Il est utile d'en formaliser les modalités par écrit afin d'éviter les confusions ainsi que les litiges de voisinage. Quoi qu'il en soit, les deux notions que nous venons d'évoquer se recoupent, c'est-à-dire qu'un droit de passage est nécessairement une servitude.
Il peut être opportun de se faire assister par un avocat en droit immobilier en cas de litige sur le droit de passage. Le propriétaire du fonds dominant et celui du fonds servant peuvent chacun solliciter ce professionnel. Si l'on désire acheter un bien soumis à une servitude de passage, on peut aussi s'attribuer de ses services. Son accompagnement permet à l'acheteur de connaître les implications juridiques, financières et fiscales de la servitude. Il peut aussi en profiter pour négocier les meilleures conditions possibles avec le vendeur. En clair, un avocat en droit immobilier l'aide à :
identifier chaque servitude affectant le bien qu'il désire acquérir,
vérifier sa validité, son opposabilité et sa conformité,
évaluer son impact sur la valeur, l'usage et la jouissance de la propriété,
négocier avec le vendeur les modalités de la vente,
rédiger et vérifier le compromis de vente ainsi que l'acte authentique de vente.
Le même professionnel se charge de défendre l'acquéreur dans l'éventualité d'un litige avec le vendeur, le notaire, le voisin ou l'administration. Un vendeur peut aussi faire appel à un avocat en droit immobilier. Ce dernier peut l'accompagner lors de la rédaction ou la vérification de l'acte de servitude, la négociation ou la révision de l'indemnité due au titre du droit de passage. Il peut l'aider à faire respecter toutes les conditions précisées dans l'acte et à prévenir les troubles ou les abus.
Les différents types de servitudes de passage
Une servitude de passage peut être légale ou conventionnelle. Dans le premier cas, elle est imposée par la loi. Dans son article 640, le Code civil stipule que “le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.”
Compte tenu de ce texte légal, le droit de passage est automatique pour une propriété enclavée, c'est-à-dire qui n'aura accès à un chemin privé ou à la voie publique qu'en passant par un terrain voisin. Le propriétaire du fonds servant ne pourra pas le refuser. Il faut souligner que selon l'article 683 du Code civil, “le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.”
Une servitude conventionnelle résulte quant à elle d'un accord entre les propriétaires de deux fonds distincts. Elle permet à un des propriétaires (fonds dominant) d'utiliser une partie du terrain de l'autre (fonds servant), car sa propriété n'est pas enclavée, mais difficile d'accès. Ce genre de servitude doit être constaté par un acte, notarié ou sous seing privé, précisant toutes ses conditions d'usage :
emplacement,
durée de validité du droit de passage,
mode d'exercice,
indemnité à verser au fonds servant, etc.
Pour sa rédaction et son enregistrement, il peut être essentiel de passer par un notaire. Ce dernier est le mieux placé pour conseiller les parties sur le genre de contrat le plus adapté et les assister dans l'accomplissement des démarches administratives. Il faut savoir que le propriétaire d'un fonds servant peut refuser d'accorder un droit de passage dans le cas où ce dernier ne serait pas jugé nécessaire ou pertinent.
Par ailleurs, une servitude conventionnelle peut faire l'objet d'une annulation, notamment au moyen d'un accord entre les propriétaires concernés. Il est aussi possible de mettre un terme à une servitude légale à partir du moment où la propriété bénéficiaire n'est plus considérée comme enclavée. C'est aussi le cas si les deux fonds concernés appartiennent dorénavant à une même personne.
Comment déterminer la propriété d'un droit de passage ?
La propriété du droit de passage revient au propriétaire du fonds dominant à partir du moment où l'acte de servitude est signé par les parties. Ce propriétaire peut ainsi utiliser la servitude de passage pendant une durée de 30 ans. Jusqu'à l'expiration de ce délai, il a la responsabilité d'entretenir la voie de passage afin qu'elle soit constamment praticable et sûre. La maintenance d'une servitude de passage peut inclure différents travaux : débroussaillage, déneigement, réparation…
Dans le cas où les deux voisins utilisent le même droit de passage, il revient à chacun de l'entretenir. Les frais de maintenance doivent en l'occurrence être partagés entre eux et ce partage doit faire l'objet d'une clause spécifique dans la convention.
Puisqu'une servitude de passage a un impact sur la valeur d'un bien, le bénéficiaire du droit de passage doit verser au propriétaire du fonds servant une indemnité en dédommagement des désagréments subis. Le droit de passage prend fin à partir du moment où le fond dominant est désenclavé par des travaux qui offrent un accès à la voirie ou d'une nouvelle route. Il est également supprimé une fois les 30 années écoulées. Dans ce cas précis, c'est au propriétaire qui l'a subi d'en demander l'arrêt auprès de la justice.
Notons en outre que d'après le Code civil, une servitude de passage peut s'éteindre si elle n'est plus utilisable, ou en cas :
de confusion de fonds,
de non-utilisation pendant 30 ans,
de modification conventionnelle ou renonciation du propriétaire du fonds dominant.
Un droit de passage doit être suffisamment large pour garantir un accès aussi sécurisé que pratique au fonds dominant enclavé. Selon la jurisprudence, sa largeur doit être comprise entre 2,5 mètres et 4 mètres pour un chemin carrossable ou piétonnier.
Elle peut néanmoins varier en fonction des besoins des propriétaires ou des circonstances locales. Qui plus est, le stationnement sur la servitude n'est pas autorisé, sauf si l'accord entre les deux propriétaires prévoit le contraire.
Les recours juridiques en cas de litige concernant les droits de passage
En cas de conflit concernant un droit de passage, il convient dans un premier temps de tenter de le résoudre par la médiation, la négociation ou la conciliation entre les parties. Si cela aboutit, un accord amiable doit être établi. Celui-ci doit prendre d'un écrit sous seing privé ou notarié. Toutefois, la seconde option offre plus de sécurité juridique, donc à privilégier.
A contrario, si le recours amiable n'a pas porté ses fruits, il est question de saisir directement le tribunal compétent (tribunal administratif ou judiciaire selon le cas) afin de faire valoir ses droits ou mettre un terme aux troubles.
Le juge peut ensuite ordonner des mesures réparatrices (restitution, dommages-intérêts…), des mesures modificatives (réduction, extension, suppression…) ou des mesures conservatoires (astreinte, injonction…) du droit de passage. Lors d'un recours juridique en cas de litige autour d'une servitude de passage, les parties en tout intérêt à se faire assister par un avocat en droit immobilier qui est bien sûr le mieux placé pour résoudre rapidement toute situation conflictuelle.
Comment protéger vos droits de passage dans les affaires judiciaires ?
Vous devez respecter un certain nombre de règles si vous souhaitez protéger votre droit de passage lors d'une affaire judiciaire. Il convient en premier lieu d'utiliser la servitude conformément à sa destination. Vous ne devez ni en abuser ni en entraver l'exercice par les autres bénéficiaires. Vous devez respecter vos obligations d'entretien et vous abstenir d'effectuer des modifications sans l'accord du propriétaire du fonds servant. Toutes les conditions indiquées dans l'acte de servitude doivent être respectées à la lettre.
Par ailleurs, pensez à bien conserver les titres, les actes, les plans, les photos et les autres éléments qui attestent de l'existence, de l'étendue, de la nature du droit. Il faut de plus faire constater par un expert ou un huissier chaque trouble ou dommage causé par votre droit de passage.
En cas de litige concernant ce dernier, vous devez agir rapidement en vous faisant assister par un avocat en droit immobilier. Ce dernier vous permettra de faire valoir vos droits et de régler durablement le conflit qui vous oppose à votre voisin. Il ne mise sur le recours judiciaire qu'au cas où le recours amiable n'aurait pas abouti.
Déterminez ce qui est considéré comme un empiètement sur la propriété d'autrui
Un empiètement sur la propriété d'un tiers est le fait d'occuper ou d'utiliser une partie de manière illégale. En vertu des lois sur les droits de passages, l'érection d'un mur, d'un portail, d'une clôture ou de tout autre ouvrage empêchant ou gênant l'accès au droit de passage est considérée comme telle. La plantation de haies, d'arbustes ou d'arbres ou d'autres végétations est aussi considérée comme un empiètement lorsqu'elle rend impossible ou perturbe l'accès au droit de passage.
Il en va de même pour le dépôt de déchets, de matériaux, d'objets ou d'autres choses encombrant ou salissant la servitude de passage. Nous pouvons ajouter à tout cela l'exercice d'une activité artisanale, agricole, industrielle ou commerciale qui entrave ou qui perturbe le droit de passage. Tout cela porte atteinte au droit de passage du fonds dominant et est qualifié de violation du droit de propriété du fonds servant.
L'empiètement sur la propriété d'autrui est sanctionné par le Code pénal et le Code civil. Son auteur peut se voir infliger une amende ou une peine d'emprisonnement pour violation du domicile d'autrui. Le propriétaire du fonds servant peut saisir le tribunal compétent en vue de demander au juge la cessation, le retrait, l'arrachage ou la démolition des empiètements. Il peut en plus demander des dommages-intérêts pour les préjudices subis. Le bénéficiaire du droit de passage peut aussi solliciter le juge pour lui demander la restitution ou la réparation de ce dernier.