Pour préparer les études supérieures de vos enfants, acquérir la maison de vos rêves ou vous offrir une retraite confortable, un investissement dans le secteur immobilier représente une excellente option. Un tel investissement est plus rentable que le livret A, le livret d'épargne populaire (LEP), le compte épargne logement (CEL), le plan épargne retraite (PER), le plan d'épargne en actions (PEA) ou encore l'assurance vie. De plus, il n'est pas nécessaire d'injecter des centaines de milliers ou des millions d'euros pour investir. Dès 5 000 euros de capital, vous pouvez investir dans l'immobilier par le biais d'une société civile de placement immobilier (SCPI). Nous vous donnons des conseils pour vous aider à identifier la meilleure SCPI pour votre investissement.
La SCPI : ses avantages par rapport aux options d'investissement immobilier traditionnelles
L'immobilier se porte très bien. Tous les signaux montrent que ce secteur a encore de beaux jours devant lui. Il ne connaît pas de profondes crises et est l'un des rares secteurs à adapter son rendement à l'évolution de l'inflation. Vous pouvez par exemple observer que les courbes de progression de l'inflation sont idéalement juxtaposées à celles de l'immobilier locatif. Si vous recherchez un investissement sûr, l'immobilier demeure une solution fiable.
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
L'investissement en SCPI est encore appelé investissement dans la pierre papier. La SCPI désigne une société qui a pour mission d'acheter, de mettre en valeur et d'exploiter des biens immobiliers, en vue de dégager des bénéfices. Elle s'occupe de la gestion courante et de l'entretien des biens constituant son parc immobilier. L'adhésion à une SCPI vous permet de détenir des parts de la société, et ainsi de percevoir des dividendes sur la location ou la revente des biens immobiliers qu'elle exploite. Avant de vous lancer, consultez un classement pour comparer les SCPI et trouver la meilleure société immobilière dans laquelle investir. Vous pourrez ainsi identifier celles qui vous garantissent les meilleurs rendements.
Quels sont les avantages de la SCPI ?
La société civile de placement immobilier peut investir dans différents types de biens : bureaux, hôtels, parkings, entrepôts, résidences, etc. Grâce à cette diversité, la SCPI garantit des revenus réguliers. En investissant dans la pierre papier, vous êtes assuré de percevoir une part des revenus issus de l'exploitation des biens détenus par la société. À l'inverse d'un achat immobilier classique, votre capital demeure disponible au terme du contrat de sociétaire conclu avec une SCPI. L'autre avantage considérable de la SCPI est qu'elle permet de mutualiser les risques locatifs, compte tenu de la diversification du patrimoine.
À cela, s'ajoute le fait qu'elle offre une certaine tranquillité, contrairement à l'investissement locatif traditionnel. Toutes les tâches de gestion locative sont menées par une société de gestion. Vous vous contentez d'investir votre capital, puis de percevoir des dividendes ou plus-values. La SCPI peut être considérée comme une aubaine pour accroître vos revenus et diversifier votre patrimoine. Selon que vous investissiez dans une SCPI fiscale ou une SCPI de rendement, vous pouvez réduire vos impôts et transmettre plus facilement votre patrimoine et/ou percevoir des dividendes à une fréquence prédéfinie (par mois ou par trimestre).
Comment identifier la meilleure SCPI pour vos besoins ?
L'investissement dans une SCPI est un projet à prendre au sérieux. Il existe de nombreuses SCPI, classées en trois principales catégories :
- les SCPI de rendement,
- les SCPI de plus-value,
- les SCPI fiscales.
Vous devez aussi distinguer les SCPI à capital fixe des SCPI à capital variable. Renseignez-vous sur le fonctionnement de chacune de ces formes de SCPI pour identifier celle qui est la plus adaptée à vos besoins. Les SCPI de rendement mettent par exemple divers types de biens en location (résidences, commerces, bureaux, bâtiments industriels, etc.), afin de distribuer aux investisseurs des dividendes selon les loyers perçus. Les SCPI de plus-value achètent des biens, les rénovent éventuellement, puis les revendent. Les marges réalisées sur les reventes servent à rémunérer les investisseurs.
Enfin, les SCPI fiscales achètent ou construisent des biens immobiliers à mettre en location suivant les principes des dispositifs de défiscalisation encore en vigueur (Pinel, LMNP, etc.). Elles permettent alors aux investisseurs de réaliser des bénéfices tout en allégeant leurs impôts. Avant de retenir une SCPI, servez-vous d'un simulateur d'investissement SCPI pour évaluer vos gains potentiels. Projetez vos ambitions sur la base d'éléments tels que l'emplacement des biens détenus par la société, son rendement moyen sur les années antérieures, etc. Veillez à ce que la SCPI identifiée soit autorisée par l'Autorité des marchés financiers (AMF).
Les risques associés à un investissement dans une SCPI
Ouvert à tous les budgets, l'investissement dans une SCPI s'effectue sur le moyen ou le long terme. Une telle échelle de durée améliore les chances que l'opération soit bénéfique. Toutefois, à l'instar de tous les investissements financiers, le principal risque qu'il présente est la perte d'une partie de votre capital. Cette situation pourrait survenir en cas d'effondrement du marché de l'immobilier. Étant donné que la pierre papier est un placement à long terme, certaines sociétés exigent une période minimale de détention des parts (huit à dix ans). En toutes circonstances, cette obligation vous fait interdiction de revendre vos parts et rend cet investissement peu liquide, en comparaison à l'assurance vie par exemple.
Même si les rendements des SCPI sont attractifs, ils demeurent aléatoires. De plus, vous n'avez aucune garantie de la bonne performance de la SCPI sur la durée. Les dividendes vous sont versés en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier et des résultats d'exploitation de la société. En adhérant à une SCPI, attendez-vous à verser des commissions de souscription ainsi que des frais de gestion. Dans l'éventualité d'une revente de vos parts, des frais de cession ne sont pas à exclure.
Compte tenu de ces risques liés à l'investissement dans une SCPI, investissez seulement de l'argent que vous n'avez pas prévu d'utiliser à court terme. Déterminez judicieusement le montant à immobiliser. Assurez-vous surtout que la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir dispose d'un agrément de l'AMF. Faites preuve de prudence et n'engagez pas plus de 10 % de votre épargne. Investissez dans plusieurs SCPI à la fois afin de diversifier votre portefeuille.
Comment procéder à l'achat de parts dans une SCPI
Vous pouvez acheter des parts d'une SCPI par emprunt, au comptant ou en démembrement. L'achat par emprunt consiste à opérer un investissement dans la SCPI à partir d'un crédit immobilier. Vous ne dédiez pas vos propres fonds (épargne), mais vous vous aidez du levier qu'offre un crédit immobilier. Assurez-vous que le contrat d'achat de parts dans la SCPI prévoie une clause suspensive de prêt. Ainsi, vous pourrez interrompre le processus d'achat si votre demande d'emprunt n'aboutit pas. Si votre banque accepte de vous accorder le crédit immobilier, les fonds seront transférés vers la SCPI de votre choix pour que votre achat de parts soit validé.
Après cette étape, vous pourrez commencer le remboursement de votre emprunt, en partie grâce aux dividendes que vous percevrez. L'achat de parts dans une SCPI au comptant est aussi appelé achat en cash. Vous utilisez votre épargne ou tout autres revenus vous appartenant (livret, assurance-vie, etc.) pour investir dans une SCPI. Quant à l'achat en démembrement, il implique de séparer l'usufruit de la nue-propriété des parts de la SCPI, jusqu'à ce que survienne le décès de l'usufruitier ou de l'investisseur. Pour ce dernier mode d'achat, l'usufruitier a le droit de demander les dividendes de l'investissement dans la société civile de placement immobilier. Le nu-propriétaire reste toutefois le seul propriétaire des parts achetées dans la SCPI.
L'importance de demander l'avis d'un professionnel lorsqu'il s'agit d'investissement
Un investissement n'est jamais fiable à 100 %, parce que différents facteurs peuvent impacter dans le temps son rendement. Vous ne pouvez donc pas vous permettre de miser autant d'argent sans l'avis d'un expert. Prenez vos précautions en sollicitant l'aide d'un intermédiaire. Il peut s'agir de votre conseiller bancaire ou d'un conseiller en gestion de patrimoine. Ces professionnels sauront mieux vous renseigner sur les éventuels bénéfices et sur les dangers auxquels vous vous exposez en investissant dans une SCPI. Des plateformes en ligne spécialisées peuvent également être des intermédiaires de confiance pour vous accompagner dans l'acquisition de parts d'une SCPI.