Vous êtes propriétaire d’un bien, vous souhaitez améliorer vos revenus ou compléter votre retraite tout en habitant dans votre logement ? Pourquoi ne pas vous tourner vers une vente en viager ? À l’inverse, vous cherchez à investir dans un bien immobilier sachant que vous n’avez pas besoin de l’occuper ? Un achat en viager pourrez-vous intéresser.
Le viager en quelques mots ;
- Acte de vente qui comprend un aléa : la date de décès du vendeur
- Possibilité pour le vendeur de rester chez lui jusqu’à sa mort tout en percevant un revenu chaque mois
- Possibilité pour l’acheteur d'acquérir un bien immobilier à moindre coût
- Avantages fiscaux
Qu’est-ce qu’un viager ?
Le viager permet à un propriétaire de vendre son bien immobilier tout en habitant dedans jusqu’à la fin de sa vie. La principale différence avec un contrat de vente classique est la modalité de paiement, en effet le vendeur demande à l'acheteur de payer une somme fixe au moment de la vente, cela s’appelle le bouquet et une mensualité jusqu’à son décès, celle-ci est la rente. Le viager comporte obligatoirement un aléa, la date de décès du vendeur qui est un événement non prévisible. Le viager représente donc un pari pour les deux parties, le vendeur parie sur sa longévité et à l’inverse pour l’acheteur.
Il existe trois types de viager. Le plus répandu est le viager occupé (95 % de vente en viager) le vendeur occupe son logement jusqu’à son décès ou son départ en retraite. Il existe également le viager libre, dans ce cas l’acheteur peut habiter ou louer le bien immobilier dès son achat. Et enfin, le viager à terme est l’achat d’un bien dont le nombre de paiements est défini à l’avance (14 ans par exemple). Ce type de viager permet à l'acheteur de connaître le coût global de son acquisition, l’aléa réside toujours dans la date du décès ou l'acheteur pourra récupérer et occuper le bien.
Je souhaite vendre un bien en viager, que dois-je savoir ?
Vous souhaitez vendre votre bien en viager, vous allez donc bénéficier du crédit de la rente, vous serez alors le crédirentier. Il n’y a pas d’âge minimum requis pour que vendre en viager. Vous devez disposer de toute votre capacité de jugement, sinon le viager pourrait être annulé par un tribunal. Selon votre âge au moment de la vente, vous bénéficierez d’un abattement fiscal sur l’imposition de vos revenus compris entre 30 à 70 % du montant de la rente. Si vous occupez le logement, vous paierez la taxe d’habitation, la taxe sur les ordures ménagères et les charges “locatives”. Sachez que si vous décédez 20 jours après la date de signature du contrat, la vente est annulée et votre bien reviendra à vos héritiers. De même, si vous décédez suite à une maladie connue par l'acheteur au moment de la signature du contrat, la vente pourra être annulée. Si vous avez des enfants, ils n’hériteront pas de ce bien immobilier car vous l’aurez vendu. Il est recommandé que vous leur expliquiez votre démarche. N’hésitez pas également à rencontrer votre notaire avant toute prise de décision.
Je souhaite acheter un bien en viager, que dois-je savoir ?
Vous souhaitez acheter un bien immobilier en viager, vous allez donc régler la rente soit être le débiteur de la rente, vous serez donc le débirentier. Il est préférable que vous soyez plus jeune que le vendeur afin que vous puissiez jouir du bien immobilier à moyen terme. L’achat en viager vous permet de ne pas effectuer de crédit immobilier, c’est en quelque sorte le vendeur du viager qui vous prête l’argent. Cela vous permet de ne pas avoir à payer les intérêts d’un crédit immobilier. Une fois le contrat signé, vous aurez à votre charge, le versement de la rente au vendeur, le paiement de l’impôt foncier et également les grosses dépenses d’entretiens (murs, toitures, …). Si vous cessez de payer la rente viagère, le vendeur pourra récupérer le bien en gardant tous les paiements déjà effectués au titre de dédommagements.
Vous souhaitez acheter en viager, vous ne connaissez donc pas le nombre d’échéances que vous allez régler, en revanche vous connaissez le montant des échéances. Ce montant est calculé en fonction de la valeur du bien vendu, du fait que le bien soit libre ou occupé, de la valeur du bouquet et de l’âge du ou des vendeurs. La rente que vous versez sera révisée chaque année en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction.
Et le notaire là-dedans ?
Le notaire lors d’un viager joue un rôle primordial. Prenez RDV en ligne avec votre notaire. Votre notaire intervient nécessairement lors de la signature du contrat de vente en viager et pourra également être présent en tant que conseiller pour la signature de la promesse de vente. Votre notaire peut vous conseiller en amont de la vente, il est compétent pour déterminer la valeur du bien immobilier ainsi qu’à son expertise. Il peut vous donner des conseils juridiques et fiscaux. Certains notaires peuvent vous assister dans votre recherche de vente ou d’achat, il se place alors comme agence immobilière et s’occupera de la négociation.
Lors de la vente, sa présence devient obligatoire. Votre notaire permettra d’assurer la sécurité du transfert de la propriété du bien immobilier. Il vérifiera de nombreux points juridiques et fiscaux notamment sur l’origine de la propriété, la situation hypothécaire du bien, les servitudes conventionnelle, les règles d’urbanismes applicables, … Il définit avec les deux parties, les conditions d’occupation du bien en viager, la répartition des charges, le montant de la rente et du bouquet en fonction du prix du bien. Votre notaire se chargera également des formalités d’enregistrement de la vente auprès du service de publicité foncière, de la taxe sur la valeur ajoutée et de l’impôt sur les plus-values.
Combien ça coûte ?
Les frais de notaire sont comptabilisés différemment dans le cas d’un viager par rapport à une vente immobilière classique. Dans le cas d’une vente classique, les frais de notaire dépendent du prix du bien immobilier et ils sont réglés lors de la signature de l’acte de vente. Dans le cas d’un viager libre, les frais de notaire répondent à la même règles que pour une vente classique et ils sont calculés en fonction du prix de vente du bien. Dans le cas d’un viager occupé, le calcul des frais de notaire s’effectue sur la valeur fiscale du bien.
Et au sujet de l’imposition & de la fiscalité ?
Si vous achetez en viager, un des atouts majeur est que votre bien en viager occupé n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune. Vous êtes tenu de déclarer la nue-propriété si c’est un viager occupé et la pleine propriété si c’est un viager libre. De plus, si le viager est occupé, vous ne réglerez pas la taxe foncière ni la taxe d’habitation. Si vous achetez un viager libre, la fiscalité sera moins avantageuse dans la mesure où dès la cession du bien, le vendeur ne paie plus de charge, ni taxe foncière, ni taxe d’habitation.
Si vous vendez en viager, l'imposition du bouquet est intéressante, le bouquet n’est pas soumis à la taxation des plus-values lorsqu’il est occupé au titre de résidence principale. S’il s’agit d’un placement locatif ou d’une résidence secondaire, la plus-value est appliquée lorsque la revente intervient avant 22 ans de possession. Vous bénéficiez ensuite d’un abattement fiscal en fonction de votre âge, 30 % si vous avez moins de 50 ans, 50 % si vous avez entre 50 et 59 ans, 60 % si vous avez entre 60 et 69 ans et 70 % si vous avez plus de 70 ans. Si vous vendez en couple, l’âge considéré est celui du plus âgé de vous deux.